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专家教您如何进行澳洲地产投资

时间:2014-10-17 13:37:15

作者:澳洲房产来源:

客户经常会问,“我投资哪种房产好?公寓还是别墅?”这是一个非常普遍的问题。

  就此问题,房产专家给澳洲房产投资者一些指导。

  如此多的分类,到底哪种适合您投资呢?

  1. 如果你是为了抵税,比如在澳洲有一份薪水不错的工作,不论是自营还是打工,这个时候,首选则是新房或楼花公寓。公寓拥有更为简单的管理方式,新房具备更高的折价。当抵税若干年后,公寓的租金也可以成为一笔不小的收入,可谓是养老非常不错的选择。

  那么该选择哪里的公寓呢?个人建议首选学区和富人区的公寓。这点和国内并不相同。国内人喜欢CBD中心,北京的二环三环价值不菲,但澳洲不同,因为澳洲人 的生活习惯和国内并不相同,他们不喜欢扎堆住在人口密集的CBD,而喜欢郊区的别墅。而年轻的当地人因为资金不足,则不会选择别墅,只好选择公寓,这个时 候,富人区的公寓就成为了当地人的首选。这也就是为什么郊区的公寓增长率高于CBD公寓的其中一个原因。

  另外,学区公寓,是一个保证公寓出租的稳定的基石,可以让房子几乎不会空租。

  那么CBD公寓将会如何发展呢?墨尔本CBD公寓正在以非常迅猛的速度建设,看到2014年规划以后,笔者也吓了一跳。尽管2014的房市非常火热,但如此的项目数量仍然让人咂舌。预计,2014年,CBD将有1万套公寓上线销售,这批公寓,包含去年的,将集中在2016年~2018年竣工,届时,将有大量的公寓出现在CBD,将对出租市场造成一个不小的冲击。尽管,CBD寸土寸金,资源有用完的一天,之后价格必定上扬。然而,这需要等待非常久远,而非10年可以完成。

  所以,我们以保守推荐,学区和富人区交叠地区的公寓,是避税人士的首选。

  2. 初级纯投资者,追求简单的投资方式,还没有在澳洲持有地产。
这种投资者,我们同样建议选择公寓。可以通过投资公寓的方式,了解澳洲投资流程和相关政策。具有低风险,中等回报的优势。

  推荐学区和富人区重叠的区域。

  3. 中级投资者,已经在澳洲持有公寓投资,希望拥有更大回报。
这种投资者建议选择独栋别墅。已有的公寓将会逐渐呈现越来越大的正现金流,可以用于抵消别墅投资时少量负现金流,达到以房养房的目的。

  众所周知,房产升值主要来自于地皮价值的升值,而房子是贬值(折旧)的。也就是说,房价上涨,其实是地皮上涨减去房子折价后剩余的部分,如果是正的,则为“增值”,付的则为“贬值”。而房屋折价一般在8年以后就很少了,所以,很多房产在8年以后的增值有一个很明显的变化。

  这里我们强调价值,就是要让大家注意,公寓也有地皮价值,这也是公寓增值的原因。

  为什么要投资别墅呢?澳洲房价除了水涨船高之外,别墅价值跳高来自于其可再分割的属性。这个属性是一个随着时间而出现的增值属性,有些二手房产一开始就携带这种属性,有些则是需要若干年后出现。

  举例:一个普通别墅购买时55万,假设若干年后,平均房价涨到80万。如果这个别墅带有可分割属性,那么,其带批文价格可以根据市场热度卖到90~120万。这额外的10~40万就是可分割带来的额外的价值  

  选择别墅时,一定要注意不可复制的地区优势,也就是环境优势。很多房价飙升,就是因为其不可复制的优势。比如Brighton海边别墅,学区别墅等。

  4. 高级投资者,已经拥有公寓,也已经投资别墅。

  这类投资者,我建议你不再选择投资购买,而进行开发。

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